中古マンションを購入するために、年収から現実的な予算を計算してみる

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どうも。ぼくです。
諸事情により、中古マンションの購入を検討中です。

賃貸と持ち家のメリットやデメリットはいろいろ言われていますが、もろもろの事情を比較した結果マンション購入を検討中。
その検討過程を備忘録として残しておきます。

まず、マンションを購入するためには予算が決まらないと探しようがないことを知りました。
世の中のほとんどの人はローンを組むことになると思うので、その前提で予算の決め方を説明します。

これからマンション購入を検討している人の参考になれば。

中古マンション購入の予算決定の流れ

１．中古マンション購入予算を計算するにあたっての前提条件
- ■前提条件
２．毎月のローン返済額と諸経費を考慮した総支払額の試算
３．借入金額の試算
- ■（参考）支払利息
３．購入可能なマンション本体価格の試算
４．マンション購入予算に影響を与える要素
- マンション購入予算が上がる要素
- マンション購入予算が下がる要素
５．マンション購入予算シミュレーションツール

１．中古マンション購入予算を計算するにあたっての前提条件

転職サイトのdodaによれば、３５歳の平均的日本人男性の平均年収は約５００万円とのことなので、それをもとに以下シミュレーションしてみます。
各々５００万円を自分の数字に置き換えてみてください。

一般的に、ローンの返済額は年収に占める割合が20%～30%以内というのが返済可能なラインです。
それを３５年でローンを組みます。
３５歳の３５年後は７０歳！ローン払えない！と思いますが、多くの場合は、３５歳からの年収増や毎年のボーナス、退職金で繰り上げ返済を行うことで６０歳や６５歳までにローンを完済する、というのが一般的な支払ケースです。

ただし、マンションを購入すると、ローン支払い以外にもいくつか諸経費※がかかるため、マンション購入にあたっての毎月のローン返済額は年収の２０％を目安とするのがよさげ。

※諸経費：固定資産税、管理費、修繕積立金等（詳しくは後述）

■前提条件

年収：500万円
ローン期間：35年
利息　：　年利1.02%（月利：0.085%）（フラット３５の最低金利（2016/10時点）を適用）
頭金　：　0円
ボーナス払い　：　0円
年収に占めるローン返済額の割合　：　20%

２．毎月のローン返済額と諸経費を考慮した総支払額の試算

500万円（年収・額面）×20%÷12か月＝毎月のローン返済額目安約8.4万円

なお、ローン返済額以外に、固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金、団体信用生命保険、火災保険・地震保険の支払いが必要です。
これらは物件によって大きく変わりますが、目安は以下

固定資産税：年額10万～15万
管理費＋修繕積立金：年額15～25万円前後
団体信用生命保険：年額10万円～、ローン残高の減少により下がります
火災保険・地震保険：年額2万円程度

合計で年額34万～52万円、月額に直すと約2.8万円～4.3万円。

ローンの支払額に諸費用を加えると、毎月の諸経費を考慮した総支払額は11.2万円～12.7万円。
これで年収の30%にぎりぎり収まりますので、やはりローン返済額は年収の20%を目安にするのがよいでしょう。むしろ20%でもちょっときついんじゃねって思います。

３．借入金額の試算

借入金額は以下の数式です。
（毎月のローン返済額（8.4万円）×（1-(1+月利(0.085%))^返済回数(35年×12か月)）÷月利(0.085%)

これを上記の前提条件に基づいて計算すると、約2966万円。
これが年収500万、35年ローンでの現実的に無理なく返済可能な借り入れ金額です。

■（参考）支払利息

ちなみに、このローンを35年ぴったりで返した場合の利息の支払いは約562万円となります。
支払利息の計算式は以下の通り。

8.4万円×35年×12か月＝約3528万円（総支払額）

3528万円(総支払額)－2966万円(借入金額)＝562万円(支払利息)

これを高いとみるか、安いとみるかは・・・
個人的には、高い！って感じました。

３．購入可能なマンション本体価格の試算

マンション購入時には諸経費がかかります。
印紙代や登記費用、火災保険、補償保険料、事務手数料、仲介手数料、住宅ローン事務取扱費用等等。
これらがだいたいマンション本体価格の１５％前後です。頭金がない場合、これらも借り入れ金額に組み込む必要があります。
（マンション価格が上がると、諸経費の占める割合は下がります）

結果として、年収500万円で頭金０、無理のない返済を考えた場合のマンションマンション本体の購入予算は約2550万円（2966万円×85%（諸経費を除いた金額）くらいかな～という印象。

不動産系サイトでは、こういった細かい諸経費を考慮せずに年収ごとの購入できる物件価格を試算している場合も多いので、あまり夢を見すぎないようにしたほうがいいかと思います。
ぼくも騙されました。